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【胡.說樓市】拆解甩名程序 想避辣稅有咩要注意?

甩名化身首置客避辣稅,就連財爺都開腔關注事件,不排除出招堵塞漏洞。只因甩名過程中,業主只需按業權分數,繳交較低門檻的印花稅就可以,日後再買樓,就不用繳交15%雙倍印花稅。但甩名過程中,都有特別地方要注意!

「問題1: 分權共有 VS 聯權共有有分別?」

用「分權共有」持有的物業,業主按不同比例業權持有物業,例如兩夫婦,每人可各自持有50%及50%的業權;或者其中一方持有1%、另一方持有99%也可以。以「聯權共有」,亦即俗稱「長命契」方式持有物業,由於持有人等於共同擁有該資產的全部,又應該點計算比例呢?稅局稱,一般會當一半一半計算。

「問題2: 釐印費的計算方法?」

至於甩名時要交一次釐印費,應該如何計算? 究竟是先將樓價計算一半價值,然後再計印花稅;還是以樓價總價計印花稅,之後再除以二? 事關兩條數差異可以很大。

舉例一層市值600萬物業,先將600萬除二,亦即按300萬計1.5%印花稅,亦即45,000元。但如果按市值600萬徵收3%印花稅,之後再除二,業主就要交90,000元稅項,兩者相差足有一倍。稅局指,當局一般都會以前者計算,除非準買家在簽署買賣合約,在未正式成交前,希望進行加名(NOMINATION),加入直系親屬名字,而該親屬本身又持有一層物業,稅局才用後者方式計稅。

「問題3: 對銀行按揭有沒有影響?」

交易金額高低也直接影響釐印費,所以有業主在近親轉讓時一元也不收,藉以節省交易時的釐印費,有機會被視為「送契樓」,銀行在承造按揭上會有戒心。因為「送契樓」牽涉《破產條例》,若送契人士在五年內破產,破產管理局有機會認為是欺瞞財產來作轉讓,所以有機會收回物業。

就算並非「送契樓」形式轉讓,而純粹以低於市價交易,稅局也有權追收跟市價計算的印花稅差價,而且由兩個名甩至一人名,銀行可能需要重新批核按揭,包括按揭成數,以及能否通過壓力測試。若成交金額訂得太低,銀行有可能按買賣成交價計算市值,變相減低可借貸金額。