【胡．說樓市】跌、跌、跌？樓價繼續跌？銀行估價都跟跌？

跌、跌、跌！近月樓市刮淡風，單單新聞都話業主劈價，連帶銀行估價都跟跌，情況有幾嚴重？唔通樓市將重現2008年嘅危機？估價下滑對買家影響又有幾大？

以我們歸納的十個主要屋苑計算，平均估價按月回落3.7%。估價滑落，被視為樓價升跌指標之一，皆因某程度反映銀行對樓價走勢，未必再投以信心一票。

對未入市的準買家而言，眼見銀行估價持續滑落，可能會暫緩入市，看清楚形勢再作打算。至於剛入市一批又如何？若銀行估價在短時間內回落，而他們又需要找銀行承造按揭，物業價格可能由原本估足價，變為估價不足。

由於銀行審批按揭時，並不是以「成交價」作批出貸款準則，而是歸納估價行就物業估價去審批，並以低者為準，變相買家在估價不足的情況下，要完成交易，就可能需要自己額外捧首期差額上會。

看銀碼，差價仍屬可控範圍。估值下跌，要對樓價產生較實際的影響，往往取決於估價跌幅深度。如果當估價跌幅大於已支付首期金額，買家會認為撻訂離場，比起捧首期差價上會來得更加划算。

類近情況，在08年金融海嘯曾經出現過，也就觸發樓價有一個較深幅度的調整。只是按今日銀行估價跌3.7%幅度推算，暫時並未演變至如此惡劣地步。

銀行估價是審批按揭一個條件之外，準買家個人信貸評分也有影響。如果有意申請按揭貸的買家，應該預早查閲個人信貸評分，並爭取時間去改善。信貸評分越高代表違約風險越低，銀行開出條件會更吸引，有助申請人取得較佳的貸款利率。