【胡．說樓市】業主報稅大法（上）！點樣善用供樓利息扣稅？

收到綠色炸彈，代表報稅季節又到，與其滿臉愁容，不如諗下點樣取盡「免稅額」慳稅更好。有樓自住的業主，可以考慮善用「居所貸款利息扣稅」，一共二十個年度可扣減，每年上限十萬，但究竟點做先好？

「問題1：如何將「扣稅額」發揮到盡？」

基於供款年期愈長，息口愈高的道理，以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計，倒轉推算，只要尚餘貸款額維持425萬元，都可以食盡「免稅額」。不過同一貸款額，但供款年期愈短，就未必用得盡。

按揭年期愈短的業主，尚餘貸款額要愈多才可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。

「問題2：應否在加息周期下才申請？」

視乎年期、也視乎息口。美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘，是否應等加息周期才使用? 問題是按揭供款「息除本減」，所以關鍵要看息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。

以一百萬貸款額為例，息口2.375厘，拉到最長30年期供款，如果供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以息口也有所遞減。若第六至十年繼續申索，「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。

堅持加息周期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢？答案是樓按要攀升至2.75厘，亦即較現息口有16%升幅才可以。

「問題3：二按可扣稅嗎？」

當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。至於有意購入一手物業的業主，也有地方值得留意。

發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。因此若發展商出售「遠期樓花」，入伙前利息支出是不能扣減。

打算申請「居所貸款扣稅」的業主，在填寫「個入入息稅報表」時，可以在第七項(3)位置上，填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面7(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。

至於買樓收租又有無得扣稅? 應該怎樣扣才最精明? 請繼續留意《胡．說樓市》及《Yahoo財經》平台合作的樓市節目，我們繼續拆解。