【胡．說樓市】平民缺地富豪囤地？發展商囤出個未來！

來到這個地方，入夜後幾得人驚。只因一幢幢石屋死氣沉沉，外牆無鋪磚，道路無美化。今時今日政府不斷強調供應不足，力谷填海「鴻圖大計」，這裡卻是有屋無人住，而這個狀態卻竟維持了十三年。這個地方究竟在哪裡？ 入到上水「馬適路」行一轉，你會覺得周邊綠化充足，但卻屹立著25間獨立屋，跟周邊環境顯得格格不入。它們外型獨特，由幾幅灰色圍板分隔內外，裡面屋仔沒有鋪磚、只得水泥牆。毗鄰「皇府山」身價高達萬二元呎，一個近五百呎的兩房，閒閒地要600萬元；但它卻在2006年取得入伙紙後，一直持著三不狀態，「不施工」、「不入伙」、「不開賣」，附近居民都稱之為「鬼屋」。 是由本港大型發展商新世界持有，項目位於上水「烏鴉落陽」內，不遠處是早前收地引起爭議的「馬屎埔」。新世界在2002年時，以三億元成本價購入，之後起水泥屋就丟空，背後因為這塊佔地35萬呎用地，當時僅能用0.4倍地積比發展，但實情潛力卻隨著「新界東北發展計劃」拍扳而得以提升。 根據「新界東北發展計劃」的最終摘要文件，這幅地正好跌入「粉嶺北新發展區」，地皮由原本「住宅丙類」提升為「住宅甲類」，可用五倍地積比率發展，最高高度達115米。問題是根據規劃大網，「鬼屋」部份用地卻劃為「住宅甲類(3)」，日後用作興建居屋。既然這幅地本身已有物業落成，而且由入伙計起只得十三年，何以還會改劃為居屋用途？究竟在規劃過程中，政府一早預視發展商會拆走重建？ 不過，翻查文件，「新界東北發展計劃」以「傳統新市鎮發展模式」為基礎發展，亦即會將私人土地收回，進行清拆平整、提供基礎設施後，才撥出土地作各種用途，但政府同時強調，只要符合特定條件，政府可提供彈性作契約修訂申請，包括原址換地。怎樣為之「特定條件」？文件卻沒有解釋清楚。 無論結果如何，囤地十三年，最大贏家卻是新世界，只因一幅原本可建樓面得14萬呎的用地，一下子提升至175萬呎。以區內地價4200元呎計算，地皮市值暴漲至73.5億，比起當年買地價3億元，升值23倍，囤地卻囤出個未來。 一手樓空置稅實施，表面上類近鬼屋盤，未來會愈來愈少，但實際上發展商要避空置稅，也不是沒有方法。請繼續留意《胡．說樓市》及《YAHOO財經》平台合作的樓市節目，我們下集探討。