【胡．說樓市】實地考察 東九龍兩大矚目新盤鬥法！

全國人大通過「港版國安法」，很多人都關心樓市會不會受影響。發展商怎樣賣樓、會不會低價散貨，對後市有一定啟示。其中九龍東即將有兩個大盤推出，一個就是康城站「SEA TO SKY」，另一個就是觀塘麗港城旁邊的茜發道「KOKO HILLS」，我們一於實地帶大家一同考察。 去康城站「SEA TO SKY」，最方便都是坐港鐵，現在是下午六時左右，將軍澳線會有兩條線，一條直入「寶琳」或「康城站」，基本上兩班前往「寶琳站」，才會有一班去「康城站」。其實來到「康城站」出閘後，還要行一條天橋才可以到各期，這條天橋都是相當迂迴曲折。如果看規劃，等日後天橋系統完善後，應該行去「SEA TO SKY」會比較直接一點，以及有瓦遮頭。 「KOKO HILLS」則在藍田站D1出口，走出站口都要行一段長斜路才到，沿途經過足球場、麗港城二期等等，都是沒有瓦遮頭，所以落雨都會幾狼狽。 其實兩個盤都不算太近港鐵站，唯獨一個叫做有瓦遮頭、一個就無，但「KOKO HILLS」提供的數量就少一點。這個樓盤分開三期發展，第一期只得413個單位，而二期提供82個單位，面積介乎300呎至1,300呎之間。最直接比較當然就是藍籌屋苑麗港城，現時平均呎價14,000元，平均一個兩房人場價接近750萬元以上，而三房就要800萬以上。 至於長實「SEA TO SKY」一共有1,422個單位，由兩房至四房都有提供。這一區近年都成為供應重心，OCEAN MARINI才剛剛推售，晉海又剛入伙，都遏抑了升值。二手呎價萬四元左右，比起將軍澳市中心萬六至萬八元低一截，兩房765萬、三房900多萬元。 長實「SEA TO SKY」一共由三座物業，最大賣點就是貼近「藍塘海峽」，向南、向西及向北的單位都會望到海景。看康城站的擺位，向南方向的單位，也大致避過南豐第十期項目。 向北的單位前方就會望過來這邊「公共交通交匯處」，其中「SEA TO SKY」有一座跟這裡很相近。這幅地現時劃作「臨時公共運輸交匯處」的用地，但因為「MALIBU」下層會興建「永久公共運輸交匯處」，所以這幅地會騰空後會再起樓，興建四幢55至57層高的住宅項目都會有阻擋。 會德豐的「KOKO HILLS」在茜發道，要經過一條路才會到達地盤。西北方會望麗港城二期方向，以樓景為主。 看物業分布圖，「KOKO HILLS」所在位置是「前茶果嶺高嶺土礦場」。這個地盤規劃興建十五座住宅，其中「KOKO HILLS」以南設有十二座，有兩座會改劃為居屋，樓高十七至十八層高，所以別以為南面一定望維港海景，都要視乎前方物業擺位才知道景觀受阻程度。 茶果嶺一直行過來，就是茶果嶺村寮屋區。佔地有4.61公頃，特首林鄭月娥計劃收回這裡重建，但有財團已率先向城規會申請興建公私營房屋。根據申述會重建為七座29-41層高的住宅，提供5,643個單位，預計可住15,800人。至於「KOKO HILLS」的配套都主力依賴麗港城的商場，都算應付到日常生活所需，有超市、有快餐店等等。 「康城站」最缺乏就是配套，全區人口暫時只能倚賴一期首都四個商舖。全區得一個這裡超市，營業時間已經延長了，由朝早八時至晚上一點。不過「SEA TO SKY」關鍵日期2021年6月30日，區內有48萬呎樓面的商場應該已經落成，「SEA TO SKY」都有33000呎的商業樓面，未來會改善的。 但不能改善的配套就是車位不足。暫時未知道「SEA TO SKY」車位有幾多，但連同附近「峻瀅」計算在內，「康城站」已推售的十五個項目，合共19099個單位，但車位只得3551個，超過五戶才分到一個。但「KOKO HILLS」也不好得幾多，預計整個高嶺土礦場只提供226個車位，以整區2200個單位計算，平均近十戶才分到一個。 基於上述因素，以及近日市況，又會否影響到一手開價，也很值得參考二手市場的表現。我們以準買家的身份去睇樓，聽到業界心聲最真實的一面，請繼續留意《胡．說樓市》及《YAHOO財經》的節目，我們下集看看。