希慎預期盈轉虧 仍值得投資收息?

希慎興業(SEHK14)是本地熱門收租股之一,集團最近發出盈警,預期在截至20206月底之上半年度將錄得虧損。到底希慎的收息價值有沒有受損?

新冠疫情影響估值

今次希慎發出盈警的主因是「2019 新型冠狀病毒疫情爆發」導致投資物業估值下降,於是產生出約港幣40億元虧損。然而,樓價的變動實為非現金項目,物業的租金收入未必有同等程度的影響。情況有如買股票,上市公司股份價格有升有跌,但價格波動不會反映在業務表現之上。若投資者買希慎確實為了「收租」,物業估值波動的參考價值不大,其所造成的業績虧損同樣不必過度擔憂。事實上,希慎去年的物業價值達790億港元,今次估值虧蝕只5%

租約到期比例不高

若然估值下降確實由疫情所造成,希慎物業組合中最受影響的無異是零售物業。希慎所持有的零售物業均處於核心消費地段——銅鑼灣,疫情大挫本地消費意欲下,商戶生意難有起息。更弊是疫情令消費力較強的內地豪客團中斷,希慎旗下物業的高端商戶受打擊更大。面對零售復甦的不確定性,估值傾向保守於是造成減值。

至於實際租務影響,據去年底數據,按出租面積計算只有25%商舖租約將於2020年到期。換言之,其餘75%租戶都要履行租約準時交租,續租表現不振影響只局限於25%。值得一提的是,2019年商鋪面積佔組合只有30%,以上提到的25%影響再減大半,續租不利影響更加有限。

寫字樓防守力強勁

零售物業會因疫情致本地及外來消費大減而受影響,但寫字業物業卻有更強「免疫力」。按樓面面積計算,希慎的寫字樓物業佔55%,按營業額計則佔46%。集團旗下位於利園區的商業大廈組合在過去一直保持高水平出租率,如在2019年的出租率有98%。面對新冠肺炎衝擊,寫字樓理應是最不受影響的一類。企業租用寫字樓作後勤營運,疫情帶來的零售衝擊卻主要由前線業務承受。

結語

新冠肺炎疫情帶來的經濟衝擊強勁,希慎物業估值減少是無可避免,但整體租賃組合防守力依然可靠,長線收租投資者不必過度憂慮。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Alvin Yu 持有上述的股票。

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