別人恐懼時貪婪？ 肺炎樓市小陽春消失 睇樓客減四成 零星樓盤劈價

持續大半年的逆權運動，加上武漢肺炎來襲，樓市陰霾未明，有樓盤廣告以「別人恐懼時貪婪」、「肺炎避難所」作招徠，吸引買家。馬鞍山、將軍澳及東涌近日分別出現「劈價」樓盤，減價45萬元至220萬元不等。業內人士指，今年二手樓宇買賣成交數字比去年同期大跌八成，以將軍澳為例，農曆新年後約40宗成交，相比起去年2月共逾300宗成交，相去甚遠。

若以今年1月整體計算，沙田有65宗成交，比去年同期88宗少二成六；至於較多內地客的大圍，就由去年64宗，大幅少六成至今年25宗。市場人士指出，樓市「小陽春」未出現，近日睇樓人數比起數月前少近3至4成，不少人擔心武漢肺炎，大減買方睇樓及賣房開放樓盤的意欲。不過「劈價」情況並不普遍，只是部分業主看淡後市，寧願擴大議價空間，買家主要持觀望態度，減價盤減超過一成吸客。

西九龍街頭出現「肺炎避難所」樓盤單張，聲稱2,780萬元可購入實用面積2,390呎的4房連4套單位，平均呎價僅1.16萬元，但未有提及樓盤位置。大圍就出現標榜「別人恐懼時貪婪」的單張，名城3期實用面積688呎的單位，「武漢價」為1,000萬元，平均呎價約1.45萬元。根據中原地產網站，最近在2月6日成交的名城3期盛世1座低層，實用面積786呎的單位，以1,148萬元成交，平均呎價為14,606元。「武漢價」與實際成交呎價相若。不過美聯物業網站顯示，最近在2月5日成交，名城3期5座中層實用面積961呎的單位，就以1,620萬元成交，平均呎價為16,857元。

另一張「別人恐懼時貪婪」的樓盤單張，就提及金獅花園一期，實用面積266呎的單位，「武漢價」是400萬元，平均呎價約1.5萬元。根據中原地產網站，上月15日金獅花園一期D座中高層，實用面積為270呎的單位，以442萬元成交，平均呎價為16,370元。但市場人士指出，這類單張多屬宣傳手法大部分非真實價。

以往農曆新年後，樓市通常會出現「小陽春」，不過今年則因疫症並無出現。以今年1月整體計算，沙田有65宗二手樓宇買賣成交個案，較去年同期88宗少二成六。當中沙田第一城，今年有24宗成交，平均實用呎價為17,168元，去年同期則有44宗成交，平均實用呎價則為15,619元。

以本地買家自用為主的馬鞍山，今年1月二手樓宇買賣約有70宗成交個案，與去年同期73宗相若。當中新港城有9宗交易，平均實用呎價為16,930元；迎海亦有7宗，平均實用呎價為15,760元；居屋方面以富寶花園成交最多有7宗，平均實用呎價為7,645元。相比去年同期，新港城有17宗交易，平均實用呎價為15,412元；迎海只有2宗，平均實用呎價為15,537元；居屋就有21宗成交，以錦豐苑最多有10宗，實用呎價由5,078元至12,968元不等。

至於較多內地客的大圍，今年1月只有25宗二手樓宇買賣成交，比去年同期64宗大幅少六成。以名城為例，由去年26宗交易，至今年只有10宗，平均實用呎價由15,870元，微升至今年16,306元。而金獅花園亦由去年8宗，跌至今年3宗，平均實用呎價由去年15,531元，微跌至15,441元。

資料來源：綜合市場資料

綜觀上述三個地區，今年1月的二手樓宇買賣成交宗數，比起去年12月明顯上升，但比起去年同期卻略跌。市場人士指出，去年施政報告放寬首置按揭上限，購買800萬或以下樓盤可做9成按揭，在「林鄭Plan」下，市民寧願置業不租屋，加上不少人看淡經濟前景，新年前明顯多人放租，租價普遍回落。至於二手樓買賣方面，減價盤吸引用家，中價位單位依然較為暢旺。沙田第一城在2月9日出現一日三單，反應算不錯，其中49座中層實用面積284呎的單位，開價512萬元，最終減10萬元，至502萬元成交。

另一個在將軍澳日出康城首都3座低層2房單位，實用面積為519呎，原放盤叫價700萬元，減至655萬元易手，單位降價45萬，減幅6.4%，折合實用呎價約12,620元，即獲用家承接。原業主在2008年3月以352.6萬元購入，是次轉手賬面獲利約302.4萬元，升值約86%。美聯物業將軍澳天晉匯分行首席高級營業經理劉世華認為，上述交易的減幅算多，市面上同類型單位都要700多萬元，但整體「劈價」情況不普遍，主要受疫情影響，業主一手買入，如今止蝕離場。

他透露，農曆新年後區內約有40宗成交，比預期下跌，去年2月區內有逾300宗成交，即使月中都有過百宗。他形容買家主要持觀望態度，減價盤往往吸引用家，一般跌超過一成都會買，而業主普遍持平，放盤主要看淡前景，由一手購入至今「賺夠就走」。

至於本港第二宗武漢肺炎確診個案，患者居住的馬鞍山天宇海，最新亦錄得「劈價」情況。天宇海1B座高層3房連套房單位易手，實用面積為736呎，開價約1045萬元，議價後以950萬元易手，減價近95萬，折合實用呎價為12,908元。原業主在2010年以543萬元購入單位，持貨10年，是次沽出賬面獲利約407萬元離場，單位升值約75%。中原地產馬鞍山迎海御峰分行區域營業經理胡耀祖表示，買家為本地用家，區內以本地客為主，通常都是換樓，是次交易減幅算多，但相信屬個別情況。

他形容現時價位「企得硬」，以用家為主，未出現大量「劈價」情況，業主明白這段時間放盤不能叫價太高。相比新年前或幾個月前，他說近日睇樓活動下跌3至4成，主要因為武漢肺炎肆虐，沒太多人睇樓，業主也不想給人看樓。

近日「劈價」最大成交，莫過於東涌東堤灣畔8座低層3房連套房連工人房單位，實用面積868呎，叫價1100萬元，最終累減220萬元，至880萬元沽出單位，折合實用呎價10,138元。原業主在2002年以約314萬元買入，持貨約18年，賬面獲利566萬元，升值約1.8倍。減幅雖多，但同屋苑9座低層上月以815萬元易手，今次成交其實貼近市價。中原地產東堤灣畔分行資深分區營業經理林溢斌解釋，買家為用家，覓盤一段時間未遇到合價放盤，難得業主肯大減價，於是放棄心儀海堤灣畔，轉投東堤灣畔入市自用，而業主就因為感到後市不明朗，接受現實願意擴大議價空間。

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