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發展商起樓將有多無少?

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明明由政府到商界都對經濟大吹冷風,但另一邊廂發展商又積極申請起樓。要拆解此怪現象,可以從三個方向去代入發展商思考領域。

早前政府放聲氣會積極收回棕地、農地興建房屋,這一著勢將令發展商持有的農地大貶值。面對此威脅,發展商一邊捐地釋出善意,同時加快步伐把農地申請起屋。今個月頭先有恆地聯同會德豐申請把大埔林村社山村農地改變用途,興建36幢洋房,提供1309伙單位。到日前再有發展商申請在元朗南生圍一幅「未決定用途」地皮興建大型屋苑,涉及3848伙單位。

除了憂慮政府政策轉變,區選結果亦會促使發展商加快「做嘢」。須知道改變土地用途要過城規會一關,現在除了當區居民及壓力團體,還多了一班非常關注鄉郊發展的議會新人助力,衡量此形態,發展商有理無理都嘗試把閒置地申請起屋,但求十項申請中五、六項,總好過要賤價放棄農地。

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發展商加快起樓另一理由係建屋成本減價,隨著大型基建高峰期過去,加上現時政治形勢,政府要再推大型基建上馬難度甚高,令市場對建築工人需求放緩。假如你識得人做建造業,可能都會聽到佢哋呻無工開,甚至已有建築工人轉戰揸的士及送外賣領域。既然建造業生產力供過於求,發展商建築成本平咗,亦樂意趁機推展更多起樓項目。

發展商加快起樓,豈不會樓盤存貨越積越多?新地近來有一項部署就為大家提供答案。新地日前宣布推出名為「TOWNPLACE本舍」租貸品牌,這個新品牌主打中檔客仔。參考新地過去賣樓策略,當某個樓盤品牌在市區「響朵」後,就會以同一品牌系列包裝新界盤,提升新界盤級數。同樣道理,新地先以「TOWNPLACE本舍」品牌放在中區兩項物業,將來有大型新界盤落成,就可以利用此品牌把部分單位轉售為租,變相把推盤時間大幅延長。

至於客源,現時樓市前景不明朗,準買家及已賣走手上物業的中產客都選擇再觀望一下,有條件提供更靈活及優質租賃服務的大型發展商,就可以盡吸這批租客。既然土儲、建築成本及租賃商機三項因素均齊備,發展商自然更有動力逆市起多啲樓吧。

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最後還有對後市預測,最近湯文亮及老施都不約而同看好2020年下半年港樓會先跌後升,認為社會氣氛到時便會緩和。湯生更認為美國不會再加息,只是租務市場要兩三年才能回復云云…似乎種種跡象顯示,依家起樓真係無得輸?

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