【理財個案】李先生（24歲，工程）：儲首期難 過壓力測試更難（余淑穎）

個案主角：李先生，24歲，從事工程工作，月入約2.2萬元（已扣強積金），每月必要開支為1.1萬元。資產方面，有現金儲蓄9萬元，及5年後可取回6萬元之儲蓄計劃。

理財目標：在30歲前儲到100萬元買樓，但因怕月供負擔過重，希望最高只做八成按揭。他自問對投資了解不深，亦因工時過長而沒有時間了解，想知道甚麼投資工具較適合自己。

李先生你好！多謝你的來信！你的個人目標是在30歲前能提升資產，儲到100萬元作置業首期，究竟100萬元是否足夠應付你置業時的兩成按揭？現時實在無法預測6年後香港的樓市狀況，以及政府和相關機構對置業人士的要求及配套。有見及此，我建議李先生先在沒有太大的家庭及經濟負擔時盡量提升個人資產能力，當個人資產達致100萬元的儲蓄目標時，按當時的個人收入和樓市狀況作出平衡，來考慮自己能否負擔供樓及雜項開支這置業重擔。

對於首次置業的年輕人來說，儲備足夠的資產作首期之用固然重要，但請不要忽略供樓按揭是長遠的生活經濟負擔，務必在置業前深思熟慮自己的生活狀況和可承受能力，才簽署任何與置業相關的承諾文件。

每年加薪12%才能通過壓測

以現時購入450萬元的物業，及支付15%首期的標準來說，在首期方面尚可在7年後達標。但在批核按揭時，銀行對按揭申請者的個人每月總收入要求需達42,000元或以上才符合標準！現時李先生的收入是22,000元，要在6年後提升至42,000元，即個人收入需每年平均提升12%才能達標，故此在默默儲蓄首期之餘，也必須大大提升個人工作能力及開源以增加收入，例如盡量發揮過人之處提升收入，或附加兼職等額外收入。

購入450萬元單位的首期預算

樓價：450萬元

首期：67.5萬元（樓價的15%）⋯A

地產代理佣金：4.5萬元⋯B

印花稅：13.5萬元⋯C

置業支出總額：（A+B+C）= 85.5萬元

按揭供款預算

按揭金額：382.5萬元

還款年期：30年

按揭利率：5%（預算6年後低幅度的加息情況）

每月供款：20,535元（預算6年後李先生的每月收入必須達至4.2萬元或以上，才可通過現時銀行批核按揭貸款的入息要求）

因工作關係，李先生不能隨時捕捉投資機遇。因此，我建議他在選擇投資方案作儲蓄增值時，必須先第一考慮儲蓄計劃對現金流的彈性，第二是個人能承受的投資風險和經驗，第三才是投資回報，當然儲蓄年期的長短需要因應理財目標而釐定。不要盲目跟風及胡亂投資在自己不太了解的高風險投資產品上，結果往往是本末倒置、得不償失！

如何儲蓄足夠首期

至於李先生現時手持的9萬元現金，應先作個人的現金流儲備。投資方面，相信波幅偏低的每月派息股債混合基金會是其中較合適的選擇。我建議李先生可每月10,000元定額供款投資在一些每月派息的美元高收益債券基金，儲蓄期為7年。以現時每年平均回報為7厘，因儲蓄彈性高及每月收息，7年後應可儲蓄資產約108萬元作置業首期。

坦白說現時香港樓價高企，甚至屢創新高，李先生在未來的日子要多留意自己心儀單位所在地區的樓市走勢，以在日後樓市波動及出現回落跡象時能好好把握機會購置心儀單位。他亦可聯絡專業的資產理財顧問為個人的財務狀況作詳細分析。

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）