Yahoo 行動版

【KingSir傾樓】施政報告倘有按揭新招 你點應對?(葉景強)

施政報告倘有按揭新招 你點應對?
特首林鄭將宣佈新一份施政報告,業內業外很多都期望政府能進一步放寬按揭上限。

嚟緊11月25日星期三,特首林鄭將宣佈新一份施政報告,業內業外很多都期望政府能進一步放寬按揭上限,由1,000萬至1,500萬甚至2,000萬的住宅物業按揭上限放寬至七成,好讓一些想換樓的家庭有能力買到中大型單位,重建換樓鏈,從而提升居住生活質素,如政府真的推出的話,對住宅成交和價格方面會帶來甚麼的變化?上車或投資的你應如何部署呢?

自上年10月施政報告推出「林鄭Plan」後(即800萬或以下最高可承造九成按揭,1,000萬或以下最高承造八成),各類單位的成交和價格都因為政策傾斜而有着根本性改變。

我們就以上年10月至今年9月樓市成交和價格作一個比較。根據土地註冊處的二手住宅買賣登記統計,400萬以下的成交量由去年10月佔整體成交的18.7%,大幅降至今年9月的13%,大跌約44%;400至600萬的由39.7%降至30.3%,跌幅約31%; 而600至800萬由17.4%上升至26.4%,升幅約52%;800至1000萬由8.9%升至16.2%,更大升82%;1000萬以上的則由15.2%跌至14.2%,跌幅約7%。

至於價格方面的變化,在差餉物業估價署的私人住宅各類單位售價指數可作參考,私人住宅單位以其大細呎數分為A至E五類。A類(431呎以下的細單位),由去年10月的421.2升至今年9月的425.7,升幅約1%;B類(431至752呎的中小型單位),由358.5升至365.7,升幅約2%;C類(753至1,075呎的中大型單位),由331.3降至329.7,跌幅約0.5%;D類(1,076至1,721呎的大型單位)由328.2降至317.4,跌幅約3.3%;E類(1,722呎以上豪宅單位),由294.3升至310.2,升幅約5.5%;至於整體樓價指數則由378.2升至382.6,升幅約1%。

林鄭Plan帶來顯著變化

從上述數字看到,自「林鄭Plan」推出後,600至1,000萬元單位成交大幅上升,可見此政策真的幫了一班首期有限但高薪厚職一族上車買樓。而樓價升幅方面,可以以B類中小型單位作比較,此類單位升幅約2%,明顯跑贏總體的1%,即是說需求多了,價格的升幅就會相對升得快。

相反,多年來一直被金管局逆周期按揭政策傾斜利好的400萬或以下及400至600萬的單位,成交明顯比以往少。以A類小型單位作比較,雖然成交大幅減少,但樓價升幅還有約1%,與大市同步,足以證明市場上的上車客首期有限,仍然對細單位有殷切需求,但比以往的大幅跑贏大市已不能同日而語。

至於C類的中大型單位則價量齊跌,但如果政府真的放寬1,000至2,000萬元單位的按揭上限的話,多年來一直被壓抑、長年跑輸大市的中大型單位價格將被釋放出來,追落後地回升至其應有的價值,此類單位定必價量齊升。

而今天的換樓客持有的大多是600至1,000萬元中小型單位,他們要賣掉原有單位才能有足夠首期換樓。因此,筆者估計此類單位成交將不跌反升,但因為換樓嘅人多咗,此類單位供應亦會相應增加,價格升幅將有所放緩。

葉景強(King Sir)

本欄隔周二刊出