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【拉闊投資】吼實兩個地區執平樓(小勇哥)

中國的城鎮化比率截至去年底已達到60.6%,但擁有戶籍的人口城鎮化比率只有44.38%。隨着去年中國宣佈放寬戶籍政策的限制,戶籍人口城鎮化將在未來數年持續攀升。
中國的城鎮化比率截至去年底已達到60.6%,但擁有戶籍的人口城鎮化比率只有44.38%。隨着去年中國宣佈放寬戶籍政策的限制,戶籍人口城鎮化將在未來數年持續攀升。

小弟上周抱恙,缺稿一周,在此向讀者致歉!上篇文章談到長期看好深圳樓市,意猶未盡,今日再談。

中國的城鎮化比率截至去年底已達到60.6%,但擁有戶籍的人口城鎮化比率只有44.38%。隨着去年中國宣佈放寬戶籍政策的限制,戶籍人口城鎮化將在未來數年持續攀升。加上,中央致力推動區域協調發展,先後批出10個國家級城市群,都市圈亦會持續形成。

根據美國、日本及韓國的經驗,隨着都市圈發展,人口將向中心城市遷移,以粵港澳大灣區為例,人口將湧向香港、深圳及廣州三大中心城市,尤其是香港及深圳。不過,隨着香港的特殊地位逐漸褪色,深圳則獲准加大開放與國際接軌,再加上深圳GDP總額已超越香港,其中心地位將越來越明顯。

人口持續流入,將推高中心城市的樓價,但受制於土地所限,鄰近中心城市的城鎮將向郊外化發展(即成為中心城市的郊外)。根據紐約、東京及首爾的都市圈崛起的經驗,中心城市的樓價將持續上升,直至城市化率達到70%至80%,這裡所指的是城市化率,而不是城鎮化率,尤其是中國大城市有所謂城中村的存在。

根據外國經驗,城市化期間,除了中心城市的樓價上升外,郊外化的鄰近城鎮樓價升幅比中心城市更驚人,這正是小勇長線看好東莞樓市的原因。不過,即使長期看好,也要看準時機入市,近日小勇正好發現了入市的好時機,以提高勝算。

上月中旬,住建部和央行召開重點房地產企業座談會。雖然座談會的內容未有正式公佈,但根據業界透露是與房企發債設立「三條紅線」有關。「三條紅線」是①剔除預收款後的資產負債比率大於70%;②淨負債比率大於100%;③現金與短債比率小於1倍。

大灣區減價 聚焦東莞深圳

根據「三條紅線」的標準,將房企分為「紅、橙、黃、綠」四級。如果三條紅線全部超越便屬紅色級別,房企的有息負債規模不能增加;兩條超越屬橙級,有息負債按年增速不得超過5%;一條超越屬黃級,增速不得超過10%;沒有超越任何紅線的屬綠級,增速也不得超過15%。

參加這次會議的房企有12家,分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城,這些房企將成為試點企業,要在9月底前提交降低負債的方案。內地報章報道,明年1月1日起,「三條紅線」的融資限制將在全行業推行,所以現時房地產全行業都以減債為主,最重要的減債方法便是增加銷售回款,減價賣樓將成為行業趨勢。

根據國內評級公司的報告,以今年半年度數據分析,12家試點企業中,屬於紅級的有3家,包括恒大、綠地及中梁;不在試點之列的有9家,包括中南建設、泰禾集團、中國鐵建、富力地產、珠海華發、首都開發、榮盛發展、金科地產和藍光發展。

這些房企今年內需全力減債,否則明年不能增加融資。恒大本月初已率先宣佈全國七折賣樓,並聲稱目標是每月套現千億元,綠地亦不甘後人減價促銷。小勇正在留意這些房企在大灣區的推盤策略,尤其是在東莞及深圳的售樓情況,期望可以藉房企減價傾銷,成功執平貨。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄逢周四刊出