【理財個案】婚後只餘30萬元 教師夫婦難買港島西兩房(余淑穎)

個案主角:Melody(29歲),已婚,與同齡之丈夫從事教育工作,每月家庭收入8.5萬元,家庭支出2萬元(包括家庭開支和父母家用)。兩夫婦薪高糧準,可是在結婚後,共同儲蓄只餘30萬元,沒有其他投資。

理財目標:在港島西區買入最少兩房之單位。

Melody 你好!多謝你一直的支持!本人根據你的家庭及個人財務及資產狀況,作出以下的理財意見,希望能助你早日達成目標!

預留資金作薪俸稅儲備

現時Melody 和丈夫的每月收入合共約85,000元。根據一般官立及津貼學校教職員的公積金計劃,僱員部分的供款是薪金的5%,故此我預計他們二人的每月公積金供款約4,250元。開支方面,家庭開支及雙方父母家用每月合共2萬元,而醫療保險開支約為每月3,340元(每年4萬元)。

假設二人並沒有為薪俸稅作準備,先粗略估算Melody的年薪為60萬元,應付薪俸稅約為25,000元,而配偶的年薪為42萬元,應付薪俸稅約為7,400元。我建議他們在每月開支中,先預留約3,000元作每年的薪俸稅儲備。因此,夫婦二人的每月總開支(包括實質和預算)合共約30,590元,每月盈餘約54,000元,可作儲蓄用途,儲蓄佔家庭總收入比率約63%。逾50%的儲蓄能力,絕對是最優越的先天條件,可讓資金高速增長!

港島西兩房 目標訂太高

估計Melody與丈夫現時與家人同住,故此沒有租樓負擔和毋須面對加租的壓力!假設他們與長輩相處融洽,在置業之前亦沒有打算租樓以享受二人世界的話,他們可以考慮在未來4年以300萬元為儲蓄首期的目標。

他們心儀的地區為港島西區,現時此區的新盤以及樓齡15年以下的二手樓盤,平均呎價為22,000至25,000元。假設目標兩房單位之實用面積為470方呎,樓價便需約1,000萬元!

雖然夫婦二人的總收入絕對可以通過銀行壓力測試,但基於800萬元以上的物業,需支付最少50%首期,但他們的手頭現金只得30萬元,看來有很大的差距,而這差距亦非三、兩年可以解決。故此,我建議他們先以600至700萬元的上車盤為置業的第一步,至於將來能否在心儀的中西區置業,便需要好好把握入市時機,並根據往後二人之事業發展和家庭狀況再作考慮。

購入700萬元單位的首期預算安排

樓價:700萬元

首期:210萬元(樓價的30%A

地產代理佣金:7萬元B

印花稅:26.25萬元C

置業支出總額:(A+B+C= 243.25萬元

按揭供款預算安排

按揭金額:490萬元

還款年期:30

按揭利率:2.3%

每月供款:18,855

壓力測試下對按揭申請者的每月入息要求:45,350

儲蓄方案以穩健為大前提

Melody並沒有在來信提及夫婦二人過往的儲蓄方法,以及他們的可承受投資風險級別和過往的投資經歷。故此,筆者並不能提供較實質的投資方案給他們參考,若果他們已下定決心以儲蓄置業首期為最大目標,我建議他們每月可儲蓄收入中,70%投資在較低風險的環球政府或高收益債券基金,而餘下的30%可投資在成熟市場的環球醫藥基金。

具提款彈性的投資方案更能配合他們的需要,讓他們可以把握樓市下調的機會隨時調動資金入市。他們現時每月可儲54,000元,以平均年回報6%來預算,4年後應可儲蓄約292萬元。當然,要持之以恆地維持每月的高儲蓄並非易事,故此我建議他們可找專業的理財顧問作個人及家庭的詳細理財分析及評估,再作未來4年以儲蓄置業首期為目標的實質方案!

美聯金融高級副總裁 余淑穎

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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