【理財個案】聯名買266呎不夠用 夫婦想拆名買多間（曾少雄）

個案主角：Ceci和丈夫月入分別為1.8萬元和3萬元，二人於2014年6月聯名買入沙田一個266方呎的單位，月供1.1萬元。

理財目標：打算生小朋友，覺得現有物業不夠住，現有兩個方案：1) 將現有物業轉為丈夫名下，自己多買一個400萬元以下的物業放租，待小朋友長大才換樓；2) 現在直接換大屋。

讀者Ceci月薪18,000元，丈夫月薪30,000元。她並沒有透露自己的年齡及職業狀況，及其他持有資產或負債的詳情，只告知筆者手持60萬元現金。

她和丈夫現居於沙田一個實用面積266呎的單位，這個單位是於2014年6月聯名購入的，月供11,000元。她想從聯名物業中退名，然後多買一個300至400萬元的物業作收租用途。她計劃做九成按揭，但以她1.8萬元的月薪，並不能通過壓力測試。她表示除了丈夫之外，再找不到其他人作擔保，所以想知道如果丈夫名下尚有未供完之物業，仍可作擔保嗎？此外，退名手續如何，和應預算多少？

未還完按揭也可作擔保人

現在就回答Ceci的提問。她的丈夫在擁有未完成按揭的物業的情況下，仍可替她作九成按揭的擔保。至於退名手續如何，這方面請Ceci詢問有關的專業法律人士，由專業法律人士為她解釋退名手續會合適及清楚一點。

而以一個400萬元的單位為例，若果安排一個30年期、九成的按揭，置業的初步支出總額為53萬元。當中包括首期4萬元，從價印花稅9萬元，代理佣金4萬元，每月按揭保費591元。這筆開支可於她的60萬元現金中支付。

這個按揭安排之每月最低收入要求為37,295元，之後每月供款則為14,169元。但Ceci需留意，一般400萬元的物業，租金收入約1.1萬元左右，加上管理費、差餉和地租等開支，物業的租金收入未必可以即時為她帶來淨資金流入。

Ceci同時也透露她和丈夫計劃生小朋友，所以現有物業將會不夠住，現在她有兩個方案去考慮，想知道哪個選擇比較合適：

1. 現在先買400萬元的物業收租，待小朋友大一點才換樓；

2. 直接出售現有物業，換一個較大的單位。

沒有所謂「最佳」的買樓時間

筆者覺得Ceci在現階段直接換一個較大的單位較為適合，因為永遠沒有甚麼所謂「最合適的時間」，只要負擔得起，便是合適的入市時間。如果等到小朋友大了才考慮入市，萬一當時樓價已升至超出她們可以負擔的水平，她們就會後悔為甚麼現在不購入單位了。而且一個更大而可以容納她們夫婦二人及小朋友的單位，對她們來說基本是上一個必需品。購買這個必需品只是時間的問題，這樣的話，不如趁現在她們可以負擔得起的時候，就買了它，以後就可以安枕無憂。

基於Ceci並沒有透露如果她把現時的物業出售可以套現多少，而這筆錢可加上她的60萬元現金作為首期之用。也許Ceci可以在下一次的來信中，提供更多的資料，讓大家一起再研究。在這兒筆者先提供少許資料作參考。如果不介意地方稍為偏遠，如元朗和粉嶺等地區，一些實用面積400方呎左右的單位，只是在500萬元以下。若果把這個500萬元的單位，作一個30年期、六成按揭的安排，初步支出總額為220萬元。這初步支出總額包括首期200萬元，從價印花稅15萬元，代理佣金5萬元，之後每月按揭供款則為11,315元，而這個按揭安排之每月最低入息要求為27,301元。

Ceci小姐可能會覺得如果現在就換一個較大的單位，就會失去了一個買樓收租的機會。筆者絕對明白這種想法，購入收租物業的目的，就是希望將來擁有一個不用工作而會自動產生淨現金流的工具。除了收租物業之外，年金是另一種選擇，因為年金也是一項會每月提供正資金流、直到身故為止的資產。年金相對於收租物業的好處是方便、簡單和不需任何管理，更不怕不幸遇上租霸。基於收租物業和年金的性質不同，如果可以同時擁有這兩種會產生不用工作而自動提供收入的資產，可有效地對沖風險。至於哪一種年金較為合適及詳情如何，請向專業的獨立理財顧問查詢。

美聯金融集團高級經理曾少雄

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）