核心物業租金有起色 冠君派息見底回升

年初港股出現大調整，資金隨即轉投高息股，冠君產業信託（02778）亦獲得支持。因為市場洞悉冠君整體租金收入將會有顯著增長，冠君副行政總裁王家琦亦期望，今年每基金單位分派可以見底回升。

集團現時持有花旗銀行廣場及朗豪坊，坐擁樓面面積達293萬平方呎。花旗銀行廣場所在地為美利兵房舊址，早年重建為樓高47層的花旗銀行大廈、樓高37層的中國工商銀行大廈及零售商舖組成，涉及126.8萬平方呎可出租樓面。

三週內租出逾十萬呎

翻查去年集團業績公布，花旗銀行廣場出租率由75.4%，增加至91.2%。換言之，出租率增加15.8個百分點，涉及20萬平方呎樓面。故集團指出，去年下半年該物業整體租金收入見底回升。花旗銀行廣場雲集大量中、外金融機構。惟大租戶花旗銀行2014年底尚未落實續租，當時市傳租約到期後花旗銀行不再續租。王家琦笑言：「有意進駐的租戶採取觀望態度。惟隨著花旗決定續租，意味租金再無下調空間 ，有意進駐的租戶馬上簽約，結果花旗銀行廣場在三個星期內租出十幾萬呎。」據王家琦透露，這些新出租樓面，去年下半年才起租，而新租約呎租約70至80元水平。翻查資料，去年花旗銀行廣場獲彭博租用40,000平方呎樓面，呎租為80元。全球管理資產規模最大的資產管理公司貝萊德（Blackrock）則承租逾60,000平方呎樓面，呎租為75元。興業銀行亦租用花旗銀行廣場十樓全層，涉及樓面15,000平方呎，呎租高達110元。由於新出租樓面去年下半年才起租，估計新租約可額外貢獻1.7億元租金收入，意味今年整體租金收入至少可增長8%，至22.3億元。2006年上市至今，集團整體租金收入最高年度為2014年的20.8億元（見下圖）。換言之，今年集團整體租金收入有機會再創另一高峰。展望今、明兩年，花旗銀行廣場勢可繼續加租。因為今年該廈尚有1.8%樓面可獲租金檢討，業主可調整現收租金。

中資機構撐起租市

「哪有可能在中環覓得呎租在100元以下的甲級商廈？」王家琦解釋：「因為面子悠關，中資機構一定要在中環設點，成為中環租金高企的原因；否則，在鰂魚涌落腳，將會相當無面。「此外，現時搬遷寫字樓非常昂貴，銀行搬寫字樓及裝修成本相當於每平方呎25至30元。普通辦公室的搬遷成本為20至25元。」所謂一動不如一靜，租戶寧願接受大幅加租。除花旗銀行廣場外，主打本地消費的朗豪坊亦錄得相當不俗的租金加幅。王家琦坦言，商戶如要繼續租用朗豪坊，大部分情況須接受加租，加幅介乎單位數百分點至超過20%。此外，集團亦因應消費者需求逐步重組租戶組合，以鞏固整體租金收入增長。之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類。惟近年其消費意欲減慢，於是朗豪坊換走相關鞋舖，轉而引入馬莎食品專門店。由此看來，花旗銀行廣場及朗豪坊可繼續加租，不但整體租金收入可以再創新高，每基金單位分派有望見底回升。去年集團每基金單位分派為0.1985元（見左下表）， 市場預期今年每基金單位分派為0.216元，按年上升8.8%。除整體租金收入增長有餘未盡，今年每基金單位分派增長有保證外，花旗銀行廣場亦有估值重估效應。因為地政總署將中環美利道停車場大廈納入2016年4月至2017年3月賣地計劃。王家琦指出：「此地為兵家必爭，下半年將會推出，估計該地皮出售後花旗銀行廣場估值會顯得更低。」由於該幅地皮位置與花旗銀行廣場相距不遠，估計地皮作價對花旗銀行廣場估值極有參考價值，可成集團基金單位價格上升的另一催化劑