【樓市專題】按樓，按到盡！？

物業有價，沒有富爸媽資助，上車固然要按到盡，有樓一族想套現，亦可能向加按物業入手。不過想按盡層樓，你先要留意自己的條件及遊戲規則。

「特種」職業先買到樓？

近月每當有大型一手盤開售，都會吸引大批年輕用家入市，除了部分獲父母資助的幸運兒，亦有年輕買家睇中發展商提供的高成數按揭而去馬。其實只要符合條件，買二手樓都可享高成數按揭。

只要你是首置客，便可以考慮透過「按揭保險」承造九成按揭，不過此門路最大難關是覓得不超過四百萬元物業，另一難題是通過壓力測試。「按揭保險」壓力測試供款比率規定更嚴格，每月供款比率為收入45%。如果你只用個人名義上車，按此比率計算，你月入沒有三、四萬元已此路不通。解決方法是加多個人名合二人之力供樓，供款比率就較容易達標。

申請按揭另一迷思是職業分貴賤，特別是某大發展商推出指定高成數按揭優惠後，更令人容易有錯覺會認為部分「特種」職業如公務員、乜師物師才有條件獲批高成數按揭。銀行審批按揭申請，大原則都是了解申請人能否供得掂，入息是否穩定是其中一項重要準則，即使你是中小企員工，如果過去數年收入穩定，個人負債亦處於健康水平， 你申請按揭的優勢並不遜色於那些「特種」職業。不過要留意浮動收入一族申請高成數按揭相當蝕底，例如經紀借八成以上按揭，只有底薪會被視為固定收入，過關機會就大大減少。

過往部分上車客會向財仔借二按以補一按不足，但金管局與土地註冊處今年初推出「樓按提示服務」，當物業二按文件提交土地註冊處後，土地註冊處就會向提供一按銀行發出電子提示，令買家的一按申請泡湯機會急增。有見及此，財仔已變招改用私人貸款代替二按，不過利息就較二按高二至三厘，但以買家名義借私人貸款，銀行亦可以從信貸報告中「索料」，較可行辦法是由家人名義借私人貸款，但借爆風險就要由個人伸延至家人共同承擔了。

加按套現入場門檻

荃灣觸目大盤海之戀二期，發展商策動推售時曾放風夥拍銀行為買家父母申請逆按揭，套現資金就可以資助買家支付首期。消息傳出引起不少迴響，更有評論指此方案等同物業版《猶山節孝》。或許考慮到民意反彈，發展商火速取消此安排，然而這次小風波反映了一個事實，加按物業是現時最有效套現門路之一。不過向銀行申請加按物業，同樣要通過財務審核及壓力測試。如果過去數年你因為已供甩物業，決心轉型成為自由人，由於沒有穩定收入，要通過上述兩關就較困難。

至於居屋業主，雖然信箱經常收到財仔寄來的物業貸款宣傳信件，但不代表居屋可以隨意申請加按。參考房委會規定，未補價居屋只可以按五種用途申請加按，這五種用途分別是籌集醫療費、殮葬費、教育費、贍養費或生意出現困難需要資金周轉，業主須獲得房屋署署長批准，才可以向銀行申請加按。

既然居屋加按有嚴格規定，何解財仔仍可以提供居屋物業貸款？現時較常見拆招做法是以貸款協議方式變相加按，早前有傳媒發現，過去六年便有七千個未補地價居屋涉及這類貸款協議。

居屋業主向財仔申請物業貸款，存在兩大風險，一是不論是私樓或居屋，向財仔加按套現都是條不歸路，由於息率特高，業主很容易因為無力還款，又再把物業加按，來回多次最後就被迫把物業拍賣還債。據悉市區劏房戶中，不乏按爆物業苦主，這類苦主要再次成為業主就相當困難。二是法律風險，房屋署每年會平均檢視逾4500個土地查冊紀錄，了解是否有居屋業主違法加按物業，自從2015年首宗未補地價居屋加按業主被定罪成為案例後，近年已陸續有涉案業主被判罰款，貪快打算向財仔申請物業貸款的業主，便要好好考量這兩項風險了。

居屋加按數字急增，反映不少居屋業主有籌集資金需要，但又缺乏套現途徑的難題。除了把物業加按，近大半年亦越來越多居屋業主趁樓價高企放售物業，不介意居屋不設會所的話，有心上車的買家，可以把揀樓範圍擴闊到二手居屋，增加物色到符合四百萬元上限筍盤的機會。

精選鐵路沿線筍盤

今時今日新界西居屋都可以被業主多次加按套現逾數百萬元，證明物業仍有相當的套現優勢。想增加物業將來的套現力，其中一項篩選條件是鐵路支援，今次精選三個鐵路沿線地區的筍盤，作為買家的置業參考。

粉嶺

景盛苑

放盤單位：中層單位

售價：298萬元

面積 / 呎價：438呎 / 6804元

賣點：毗連商場、公園，步行可達港鐵站。

欣盛苑

放盤單位：兩房一廳單位

售價：300萬元

面積 / 呎價：401呎 / 7481元

賣點：實用率逾七成，步行八分鐘可達港鐵站。

葵涌

縉庭山

放盤單位：開放式中層

售價：370萬元

面積 / 呎價：219呎 / 16895元

賣點：豪宅級配套，屋苑自成一角，步行十分鐘可達港鐵站。

寶星中心

放盤單位：兩房一廳高層

售價：380萬元

面積 / 呎價：281呎 / 13523元

賣點：屋苑設有花園及泳池，周邊設有超市、餐廳等生活配套。

紅磡

金達閣

放盤單位：兩房中層

售價：388萬元

面積 / 呎價： 274呎 / 14161元

賣點：步行可直達黃埔新天地及黃埔港鐵站。

蕪湖居

放盤單位：開放式中層

售價：390萬元

面積 / 呎價：243呎 / 16049元

賣點：位處區內核心地段，兩層會所提供健身室、宴會廳等設施。